Зачем правительство Беларуси хочет сократить строительство жилья?

Поведение правительства Беларуси в период кризиса становится все более странным: вместо поддержки экономики оно принимает меры по ее сокращению, запланировав на 2021 год снижение объемов строительства жилья в стране примерно на 4%. Это грозит ростом цен на квартиры, что, по-видимому, и является целью правительства.

В период борьбы с пандемией коронавируса Беларусь идет своим путем, отказавшись от введения карантина в масштабах всего государства и мер по поддержке всей экономики, как это происходит в других странах. Там, в частности, принимаются меры по стимулированию рынка жилья, в результате чего спрос на жилье и цены на него в некоторых странах быстро растут.

Так, в США в декабре прошлого года на вторичном рынке жилья было продано рекордное с 2006 года количество объектов – 6,76 млн. Медианная цена продажи на вторичном рынке выросла в декабре на 12,9% против аналогичного показателя 2019 года и составила 309,8 тыс. долларов.

В России цены на квартиры и дома тоже выросли. В частности, в Москве квартиры в новостройках подорожали на 17%, а в Московской области – на 20%. Правда, это в российских рублях. Если учесть, что рубль за год девальвировался примерно на 20%, то окажется, что жилье в РФ в некоторых регионах даже подешевело на несколько процентов. Однако рост цен в рублях вызвал обеспокоенность президента РФ Владимира Путина, который 23 декабря потребовал от правительства отреагировать на рост цен на жилье, который грозит свести на нет выгоду от снижения ставок по ипотеке.

В Беларуси все по-другому. Правительство оказывает помощь только предприятиям, избранным президентом Александром Лукашенко. Масштабных мер по поддержке экономики в целом в стране не предпринимается. Напротив, из-за угрозы новой девальвации рубля Национальный банк ограничил объемы кредитования и принял меры по увеличению стоимости рублевых ресурсов.

Итоги 2020 года: квартиры подорожали на 15%

В результате на рынке недвижимости в Беларуси возник кризис. По данным Национального кадастрового агентства, в 2020 году в РБ было совершено 11 164 сделки купли-продажи, что на 15,2% меньше, чем в 2019 году, и является минимальным значением за семь лет. Наибольший обвал произошел в столице. Так, по данным Национального кадастрового агентства, в Минске за 4 квартал 2020 года было совершено 2 170 сделок купли-продажи квартир и домов. Это на 22,7% меньше, чем в 3 квартале 2020 года и на 40,4% меньше, чем за аналогичный период 2019 года.

Доля сделок купли-продажи на первичном рынке (новостроек) в 2020 году составляла 11,7%. Несмотря на значительное сокращение объемов рынка, цены на первичном рынке изменились сравнительно ненамного, по крайней мере, в долларах. Средняя цена квадратного метра однокомнатной квартиры в Минске в четвертом квартале прошлого года  опустилась на 2,2% по сравнению с третьим кварталом и на 6% по сравнению с четвертым кварталом 2019 года, и составила 1 350 долларов за квадратный метр.

Однако в Беларуси курс доллара в 2020 году вырос на 22,3%, то есть в рублевом выражении однокомнатные квартиры в Минске на первичном рынке за год вовсе не подешевели, а подорожали примерно на 16%. Примерно также обстояли дела с двухкомнатными и трехкомнатными квартирами.

На вторичном рынке жилья в Минске цены опустились в 2020 году на 6-8% в долларовом выражении. Таким образом, в рублевом выражении столичные квартиры подорожали на 14-16%.

Примерно так же обстоят дела и в областных центрах РБ. По итогам года в областных центрах  было заключено сделок на 15,6% меньше, чем за 2019 год. А цены в четвертом квартале 2020 года сократились по сравнению с четвертым кварталом 2019 года на 3,5-5% (в долларах).

Дешевое жилье – только для избранных

Наблюдаемую динамику цен, особенно в столице легко объяснить кризисом, причем не только политическим, но и экономическим. Однако такое объяснение верно только отчасти. Есть и другая причина: в Минске в последние месяцы резко увеличилось количество строящегося жилья. При этом в других регионах, за исключением Могилевской области, объем строительства сократился.

В столице объем введенного в эксплуатацию жилья в 2020 году увеличился по сравнению с 2019 годом на 37% и достиг 701,3 тыс. квадратных метров. Но этот рост обеспечила массовая застройка комплекса «Минск-Мир», которая осуществляется близкой к президенту РБ компанией Dana Holdings.

Всего же в 2020 году в стране было введено в эксплуатацию 4 156 тыс. квадратных метров общей площади жилья, что превысило объем строительства в 2019 году на 2,3%. В то же время, количество построенных квартир увеличилось на 4,5%  – до 49 тыс.

Для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, введено в эксплуатацию в 2020 году 1 683,5 тыс. квадратных метров жилья, что превысило объем подобного строительства в 2019 году на 64,4 тыс. квадратных метров. Для многодетных семей в 2020 году было введено в эксплуатацию 907,1 тыс. квадратных метров общей площади жилья. Это означает, что для тех очередников, которые не относятся к многодетным семьям, жилье строилось в весьма ограниченных объемах.

В 2021 году ситуация с очередниками  только усугубится. В соответствие с постановлением Совета Министров №24 от 18 января правительство планирует снизить объем жилищного строительства в стране примерно на 4% по сравнению с 2020 годом – до 4 млн. квадратных метров. В Минске жилищное строительство планируется сократить примерно на 14% – до 600 тыс. квадратных метров. И произойдет это вовсе не потому, что у людей нет денег или строители не могут возводить дешевое жилье – застройщикам просто не предоставляют участки земли.

А строительство жилья с государственной поддержкой намечено сократить в текущем году до 1 млн. квадратных метров с 1,306 млн. квадратных метров в прошлом году. Для людей, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, объем жилищного строительства также снизится: до 1,335 млн. квадратных метров жилья.

Только для многодетных семей строительство будет увеличено. В 2021 году должно быть построено жилье для 8 831 семьи, а направить на строительство намечено 10 538 семей. Кроме того, для военных, стоящих в очереди, планируется построить 87,26 тыс. кв. метров, а для семей с детьми-инвалидами, сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, – 163,5 тыс. квадратных метров. И еще 12,5 тыс. квадратных метров жилья будет построено для специалистов сельхозорганизаций и работников социально-культурной сферы в сельской местности.

Таким образом, возведение жилья  для очередников, не входящих в указанные выше группы льготников, будет практически прекращено.

В правительстве никак не комментировали странные планы по сокращению жилищного строительства в Беларуси в целом, и для очередников в частности. Более того, хотя цены недвижимости в рублях выросли в 2020 году намного больше, чем потребительские, в правительстве это не вызвало никакого беспокойства.

Причина молчания понятна – поведение правительства выглядит крайне странно, особенно на фоне других стран, в которых всячески стимулируется жилищное строительство, а правительства и эксперты обеспокоены подъемом цен.

Все происходящее на рынке недвижимости в Беларуси имеет простое объяснение: правительство РБ пытается искусственно сдержать жилищное строительство в стране для того, чтобы обеспечить за счет высоких цен прибыль застройщикам, причем как государственным, так и избранным частным компаниям. Таким образом, оно стремится сохранить финансовую стабильность и прибыль предприятий за счет населения, переложив на народ всю тяжесть кризиса. Как это происходит и в белорусской экономике в целом (см. «Кто заплатил за стабильность белорусских финансов?»).